长期以来,住宅物业前期遗留质量问题对物业管理行业造成了十分严重的困扰,究其根源,主要是物业服务企业在承接住宅物业服务时,未对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收,或者检查和验收工作流于形式,以致不符合规划建设标准规范的物业共用部位、共用设施设备直接投入使用,影响物业设施设备正常运行,损害业主和物业使用人利益。为推进落实《湖南省物业管理条例》“(新建物业)未经现场查验的,建设单位不得交付使用,物业服务企业不得承接”之规定,我厅经过广泛征求社会各界意见,制定了本办法。
《办法》共有31条,包括实施新建住宅物业承接查验的条件、依据、查验范围和方法以及监督管理等内容,体现了诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
《办法》是《湖南省物业管理条例》的重要配套制度之一,明确了五项内容。一是明确了承接查验的条件,把好第一道关口。承接查验前,物业必须达到一定的基本条件。《办法》明确了承接查验必须具备的“一户一表”安装、物业服务用房配置的面积及标准等方面的条件。还要求住宅物业竣工验收时,要通知物业服务企业参加,为承接查验把好第一道关口。二是明确了承接查验的主体,解决谁来查的问题。物业承接查验由专门组建的承接查验小组组织实施。承接查验小组由建设单位牵头,物业服务企业、业主、当地物业管理主管部门、以及街道(社区)代表参加。承接查验小组按照物业服务企业和建设单位共同制定的承接查验方案实施承接查验。三是明确了承接查验的内容,解决查什么的问题。承接查验包括文件资料和现场实物两个方面的查验,文件资料的内容包括从物业项目规划建设资料、维修资金与业主名册等前期物业管理等资料。现场实物的内容包括物业管理区域内的共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能等。四是明确了承接查验的流程、方法和标准,解决怎么查的问题。承接查验流程包括组建查验小组、制定查验方案、现场查验、签订查验协议、整改复验、办理交接手续等。文件资料的查验,采用清点交接的方式,交什么查什么,没交的列出清单再补交。对现场实物,采用核对、观察、使用、检测和试验等方法进行查验,有问题的列入承接查验协议约定整改时限限期整改。五是明确了承接查验备案和物业保修等相关要求,解决怎么管的问题。首先要求物业服务企业承接物业后30日内,通过湖南省物业管理监管平台备案,备案信息向业主公开。其次对建设单位保修工程和验收、保修期届满时物业的再次查验提出了要求。再者规定了建设单位和物业服务企业以及其他相关主体的责任,强化了监管措施。
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