湘发改价调〔2017〕688号

各市州发改委、房地产（住房保障）局、住房和城乡建设局（建委、规划建设局），省直管县发改委（局）：

现将《湖南省经济适用住房价格管理办法》印发你们，请结合当地实际认真贯彻执行。

附件：湖南省经济适用住房价格管理办法

湖南省发展和改革委员会

湖南省住房和城乡建设厅

2017年7月26日

湖南省经济适用住房价格管理办法

第一条 为规范经济适用住房价格管理，促进经济适用住房健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《经济适用住房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号）和《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号），制定本办法。

第二条 本办法适用于在城市规划区内经济适用住房的价格管理。

第三条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

第四条 县级以上政府价格主管部门是经济适用住房价格的主管部门，按照分级管理原则，依法对本地区经济适用住房价格实施管理。

县级以上政府住房保障主管部门应协助同级政府价格主管部门做好经济适用住房价格的监督和管理工作。

第五条 经济适用住房价格实行政府指导价。按照价格管理权限，全省经济适用住房价格政策、定价原则、计算办法由省政府价格主管部门会同省政府住房保障主管部门制定；市州、县政府价格主管部门商政府住房保障主管部门核定本行政区域内经济适用住房销售价格，由同级政府价格主管部门发文下达。

制定经济适用住房价格，应当与城市低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市州、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。

每套住房的具体销售价格由承担经济适用住房建设的开发企业或单位根据本办法规定的原则计算确定，报送价格主管部门后实施。

第六条 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

（一）开发成本

1、按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。

2、开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。

3、列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。

4、在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。

5、管理费按照本条（一）项1至4目费用之和的2％计算。

6、贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。具体计算办法为：按当年中国人民银行公布的法定贷款利息、工程建设平均贷款周期（七层以下为12个月；七层以上每增加一层，增加1.5个月计算）和本条（一）项1至4目费用之和的40％计算。

7、国家和省规定的行政事业性收费。

（二）税金

依照国家规定的税目和税率计算。

（三）利润

按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的3％计算。

第七条 下列费用不得计入经济适用住房价格：

（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；

（二）开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；

（三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；

（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；

（五）按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

第八条 经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门按照本办法有关规定，在项目开工之前确定，并向社会公布。

凡不具备在开工前确定公布新建经济适用住房价格的，以及已开发建设的商品房项目经批准转为经济适用住房项目的，房地产开发经营企业应当在经济适用住房销售前，核算住房成本并提出书面定价申请，按照价格管理权限报送有定价权的政府价格主管部门确定。

第九条 按本办法第八条第二款确定价格的，房地产开发经营企业定价申请应附以下材料：

（一）经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表；

（二）经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件；

（三）建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件；

（四）政府价格主管部门规定的其他应当提供的材料。

第十条 政府价格主管部门在接到房地产开发经营企业的定价申请后，会同政府住房保障主管部门审查成本费用，核定销售（预售）价格。对申报手续、材料齐全的，应在接到定价申请报告后30个工作日内作出制定或调整价格的决定。

第十一条 按照本办法确定或审批的经济适用住房价格，为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。整幢（单元）增减的楼层、朝向差价的代数和应为零。

第十二条 经济适用住房销售价格以基准销售价格为基础，加减上下浮动幅度、楼层、朝向差价确定。经济适用住房价格的上浮幅度，由市州、县政府价格主管部门会同政府住房保障主管部门制定，上浮幅度不超过5％，下浮幅度不限。经济适用住房基准销售价格及到户销售价格计算程序和计算公式见附表。

第十三条 经济适用住房价格经政府价格主管部门确定公布或审批后，任何单位和个人不得擅自提高。

第十四条 房地产开发经营企业销售经济适用住房，不得在批准的房价外加收任何费用或强行推销及搭售商品；凡未按本办法规定确定或审批价格的，建设主管部门或房地产管理部门不予核发销售（预售）许可证。

第十五条 房地产开发经营企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在销售场所显著位置公布价格主管部门批准的价格及批准文号和房地产行政管理部门颁发的预售许可证的批准文号，并随《购房合同》签定发放《湖南省住宅销售明码标价书》，自觉接受社会监督。

第十六条 建立房地产开发经营企业收费卡制度。凡涉及房地产开发经营企业的建设项目收费，收费的部门和单位必须按规定在企业收费卡上如实填写收费项目、标准、收费依据、执收单位等内容，并加盖单位公章。拒绝填写或不按规定要求填写的，房地产开发经营企业有权拒交，并向政府价格主管部门举报。

第十七条 各级政府价格主管部门要加强对涉及房地产建设项目收费的监督检查，对不按国家及地方政府规定的经济适用住房收费政策，超标准收费以及其他乱收费行为要依法处理。

第十八条 各级政府价格主管部门要加强对经济适用住房价格的监督检查。房地产开发经营企业违反价格法律、法规和本办法规定的价格行为的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第十九条 下列行为属于违反本办法的行为：

（一）未经批准擅自作价销售的；

（二）不执行规定的计价原则、计价范围和计算办法的；

（三）越权定价和擅自提价的；

（四）不按规定如实申报建造成本的；

（五）擅自向经济适用住房建设摊派费用的；

（六）擅自增加和提高经济适用住房收费项目和标准，违反代收代付费用征收规定，牟取非法利益的；

（七）违反规定的成本项目和开支范围随意摊提成本费用的；

（八）面积不符，配套设施不达标的；

（九）不按规定的销售对象（低收入居民和住房困难户）和未经批准转为商品住宅销售的；

（十）发布虚假价格文告，不按规定实行明码标价或使用不规范的标价手段欺骗购房者的；

（十一）强制或变相强制购房者接受有偿服务的；

（十二）其它违价行为。

第二十条 经批准纳入当地经济适用住房建设计划和享受政府优惠政策在单位存量土地上建设经济适用住房销售给单位职工的，其销售价格参照本办法确定。

第二十一条 本办法由省发改委和省住建厅负责解释。

第二十二条 本办法自2017年9月1日起施行。以往规定与本办法不一致的，以本办法为准。

附表：经济适用住房销售价格计算程序及公式表